Piso, comunidad y unidad exterior · 10 min de lectura · Actualizado el 24/10/2026

Aerotermia en comunidad de vecinos: qué mayoría hace falta desde 2026

En un edificio, la aerotermia casi nunca se cae por motivos técnicos. Se cae en la junta.

Y la mayoría de lo que vas a encontrar buscando sobre esto está desactualizado, porque la Ley de Propiedad Horizontal cambió en marzo de 2026 precisamente en el artículo que regula esto. Varias de las páginas que hoy salen en los primeros puestos de Google son de 2022 y 2023: no pueden reflejarlo.

Este artículo va de eso: qué mayoría hace falta hoy, cuáles son las dos vías posibles, y —lo que casi nadie explica— quién acaba pagando en cada una de ellas, que no es lo mismo.

Qué cambió el 22 de marzo de 2026

El apartado 1 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal fue modificado por el Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, y su redacción vigente entró en vigor el 22 de marzo de 2026. El texto consolidado en el BOE incluye ahora, entre las instalaciones que se pueden acordar con un tercio, esta mención literal:

«de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia»

Es decir: la aerotermia aparece citada por su nombre en la ley. Y la mayoría que pide ese apartado es la más baja que contempla la norma: puede acordarse a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación.

Traducido: en un edificio de treinta vecinos, diez a favor que sumen un tercio de las cuotas pueden sacar adelante el acuerdo. No hace falta convencer a la mitad del edificio, y ni siquiera hace falta que lo proponga el presidente.

Las dos vías, y por qué no dan lo mismo

Aquí está el matiz que no vas a encontrar en las páginas que rankean, y es el que puede decidir tu junta. En el mismo artículo 17 conviven dos caminos distintos para llegar a la aerotermia, con mayorías distintas y, sobre todo, con consecuencias económicas distintas.

Vía del apartado 1: un tercio

Es la que acabamos de ver. Cubre la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables, comunes o privativos, con la aerotermia citada expresamente. Umbral: un tercio de propietarios y un tercio de cuotas.

Vía del apartado 2: mayoría simple

El apartado 2 regula las obras de mejora de la eficiencia energética acreditables mediante certificado energético del edificio, y menciona la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, además de la solicitud de ayudas, subvenciones o financiación por parte de la comunidad. Umbral: mayoría simple de propietarios y de cuotas, con una condición de coste: que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas subvenciones y ayudas públicas y aplicada la financiación, no supere el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Fíjate en que la segunda vía exige una mayoría más alta que la primera. Parece un contrasentido y no lo es: lo que cambia es quién queda obligado.

Quién paga en cada una

Esta es la parte práctica y la razón por la que la elección de vía no es un tecnicismo.

Por la vía del tercio, la propia ley dice que la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación, ni los gastos posteriores de conservación y mantenimiento, sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor del acuerdo. Es decir: pagan los que dijeron que sí. El que votó en contra o no fue a la junta se queda fuera, y también se queda sin el servicio.

La ley prevé además la puerta de entrada posterior: si más adelante esos propietarios quieren acceder al suministro y para ello hay que aprovechar la instalación hecha, puede autorizárseles abonando el importe que les habría correspondido, debidamente actualizado y aplicando el interés legal. Y añade un detalle que conviene tener claro: la nueva infraestructura instalada tiene la consideración de elemento común a efectos de la ley.

Por la vía de la mayoría simple, el planteamiento es el contrario. El coste de esas obras tiene la consideración de gasto general, y la ley señala expresamente que el propietario disidente no tiene el derecho de oposición que el propio artículo reconoce en otro apartado. Dicho claro: si sale adelante por esta vía, paga todo el edificio, haya votado lo que haya votado cada uno.

Un tercio para que paguen los convencidos, o mayoría simple para que pague el edificio entero. Esa es la decisión real de la junta, y conviene llevarla preparada en vez de descubrirla el día de la votación.

Qué vía encaja en tu caso no siempre es evidente: depende de si la instalación es de uso común o privativo, de si se tramita como obra de eficiencia energética con certificado, de si se piden ayudas y de si se respeta el tope de las doce mensualidades. Esa calificación es trabajo del administrador o del abogado de la comunidad, y llevarla resuelta al orden del día evita que la junta se convierta en un debate jurídico improvisado.

Por qué casi todo lo que leerás está obsoleto

Hay una explicación concreta, y ayuda a entender por qué circula tanta información contradictoria.

Según las notas de modificación del texto consolidado del BOE, hubo un intento anterior de introducir esta regla por el Real Decreto-ley 7/2025, de 24 de junio, que quedó sin efecto al no ser convalidado —el Congreso acordó su derogación, publicada por resolución de 22 de julio de 2025—. La redacción actual llegó después, con el Real Decreto-ley 7/2026.

O sea: durante 2025 la regla apareció, se cayó y volvió en 2026. Eso ha dejado un rastro de artículos, foros y consultas con tres versiones distintas conviviendo, y es la razón por la que conviene mirar el texto consolidado en el BOE y su fecha, y no un blog. En las búsquedas de Google sobre este tema hoy aparecen páginas de 2022 y 2023 entre los primeros resultados.

Lo técnico que de verdad decide

Resuelta la mayoría, quedan tres cuestiones que son las que hacen viable o inviable el proyecto en un edificio concreto:

• Dónde van las máquinas. En un edificio la ubicación habitual es la cubierta, y eso trae sus propios condicionantes: carga sobre la estructura, accesos para mantenimiento y transmisión de vibraciones a las viviendas de la última planta. En un inmueble protegido o en conjunto histórico hay además condicionantes de fachada.
• El reparto del consumo. Es la pregunta que más aparece en las búsquedas relacionadas y la que más conflictos genera después: cómo se factura lo que gasta cada vivienda. Sin contadores individuales de energía, el reparto se hace por cuota y siempre habrá quien pague por encima de su consumo real. Si el proyecto no trae resuelto el sistema de medición individual, ese problema llega entero a la siguiente junta.
• El ruido. Entre 35 y 42 dB(A) a cinco metros en equipos de gama alta es poco para una vivienda aislada, pero en una cubierta sobre dormitorios se suma al de varias máquinas y se transmite por estructura. Es una partida de proyecto —bancadas antivibratorias, distancias—, no un detalle.

En un piso, además, hay una pregunta previa que es la misma que en una instalación individual y está tratada aparte: dónde poner la unidad exterior. Y una segunda que tumba tantos proyectos como esa: si el acumulador de agua caliente cabe dentro de la vivienda.

Cuándo no compensa en comunidad

Hay casos en los que la respuesta honesta es que no, y conviene saberlos antes de gastar en un proyecto:

• Cuando la envolvente del edificio está sin tocar. Un edificio con fachada sin aislar y ventanas antiguas pierde calor por todas partes. Cambiar la generación sin arreglar eso es poner un sistema eficiente a alimentar un agujero. En un inmueble así, la intervención que más ahorra por euro suele ser el aislamiento, no la bomba de calor.
• Cuando no hay acuerdo sobre la medición individual. Sin contadores, el sistema arranca con un conflicto de reparto incorporado.
• Cuando cada vivienda acaba de renovar su caldera individual. Sustituir equipos con años de vida útil por delante es tirar dinero contable, por mucho que el sistema nuevo sea mejor.
• Cuando no hay cubierta utilizable ni espacio común apto, y la única salida es colgar máquinas en fachada.

Resumen en cinco líneas

• Desde el 22/03/2026, el artículo 17.1 de la LPH cita la aerotermia por su nombre y permite acordarla con un tercio de propietarios y un tercio de cuotas, a petición de cualquier propietario.
• Existe una segunda vía, la del apartado 2, con mayoría simple y un tope de doce mensualidades ordinarias.
• Por la vía del tercio pagan solo los que votan a favor; por la de mayoría simple el coste es gasto general y el disidente no tiene derecho de oposición.
• Quien no entró puede sumarse después abonando su parte actualizada con el interés legal.
• Resuelta la mayoría, lo que decide es la cubierta, la medición individual del consumo y el ruido.

Fuente legal: texto consolidado de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, publicado en el BOE. Artículo 17, apartados 1 y 2, en su redacción vigente; el apartado 1 fue modificado por la disposición final 1 del Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, con entrada en vigor el 22/03/2026. Consultado el 24/10/2026.